上海二手房挂牌量激增，市场调整还是购房机遇？上海二手房挂牌量

上海二手房挂牌量现状

挂牌量创历史新高

根据多家房产中介平台的数据，2023年上海二手房挂牌量已突破20万套，较2022年同期增长约30%，外环外区域如浦东、闵行、宝山等地的房源占比最高，而市中心如黄浦、静安等核心区域的挂牌量也有所增加。

成交周期拉长，议价空间扩大

随着挂牌量的增加，二手房的成交周期明显延长，以往热门板块的房源可能在一两周内就能成交，而现在部分房源甚至挂牌数月仍无人问津，业主的议价意愿增强，部分房源降价幅度达到5%-10%，个别急售房源甚至降价15%以上。

学区房降温，刚需房源占比提升

过去几年，上海的学区房一直是二手房市场的“硬通货”，价格居高不下，随着教育政策的调整（如“多校划片”政策推广）以及市场预期的变化，学区房的挂牌量显著增加，价格也有所松动，相比之下，中小户型、总价较低的刚需房源成为市场主流。

二手房挂牌量激增的原因

政策调控影响

近年来，上海房地产市场经历了严格的调控政策，包括限购、限贷、增值税调整等，尤其是“三价就低”政策（即银行评估价、税务核定价、实际成交价三者取最低值作为贷款依据）的实施，使得购房者的贷款额度受限，部分改善型需求被抑制，导致二手房流动性下降,业主不得不选择挂牌出售。

新房供应增加，分流二手房需求

2023年，上海新房市场供应量大幅增加，尤其是外环外的五大新城（如临港、嘉定、松江等）推出大量新房项目，价格相对合理，吸引了部分购房者转向新房市场，新房贷款政策相对宽松,进一步削弱了二手房市场的竞争力。

业主心态变化：套现离场或置换需求

部分业主出于对未来市场的不确定性，选择提前套现离场，尤其是在经济增速放缓的背景下，部分高杠杆投资的业主面临资金压力，不得不降价出售，许多改善型业主希望“卖旧买新”，但由于市场流动性下降,导致二手房挂牌量堆积。

租赁市场分流部分购房需求

近年来，上海的长租公寓、保障性租赁住房供应增加，部分年轻人选择租房而非购房,进一步降低了二手房市场的需求。

高挂牌量对市场的影响

价格下行压力加大

供需关系决定价格走势，当前上海二手房市场供大于求，业主之间的竞争加剧，降价促销成为普遍现象，尤其是非核心地段、房龄较老的房源,价格回调幅度更大。

购房者观望情绪浓厚

由于市场预期不明朗，许多购房者选择观望，等待更低的价格或更有利的政策，这种“买涨不买跌”的心理进一步加剧了市场的冷清。

中介行业面临洗牌

二手房交易量下滑，导致房产中介行业竞争加剧，部分小型中介公司因业绩不佳被迫关店,而头部中介则通过提高服务质量和数字化手段来应对市场变化。

未来市场趋势预测

短期仍以调整为主

在宏观经济复苏乏力、购房者信心不足的背景下，上海二手房市场短期内仍将处于调整阶段，挂牌量可能继续维持高位,价格或进一步分化。

政策可能适度放松

如果市场持续低迷，不排除上海会出台一些扶持政策，如降低房贷利率、放宽限购条件等,以刺激市场需求。

核心地段抗跌性强

尽管整体市场承压，但核心区域（如黄浦、静安、徐汇）的优质房源仍具备较强的抗跌性,长期来看仍具投资价值。

购房者如何应对？

刚需购房者可择机入市

对于有真实住房需求的购房者来说，当前市场提供了更多的议价空间，可以多看房、多比较,争取以更优惠的价格成交。

改善型需求可“先卖后买”

对于置换需求的业主，建议先出售现有房产，再寻找合适的改善房源,避免因市场波动导致资金链紧张。

投资需谨慎

在当前市场环境下，房产投资的回报率降低，风险增加，投资者应更加谨慎,优先选择核心地段或具有长期发展潜力的区域。