一日三地诞生新“地王” 更高溢价率超40% 什么信号?

近日,一二线城市土拍明显升温。证券时报·券商中国记者梳理,3月27日,苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”,其中,更高楼面价超过6.5万元/m²,更高溢价率达40.8%。另外,上海、北京近期均出现了多宗地块触顶成交的现象,地价上限取消的苏州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块。

  值得注意的是,一季度仅有三成销售百强房企有拿地,但拿地金额同比增长14%,投资高度集中,依旧以过去三年拿地较多的国央企为主,华润、中国铁建拿地金额超过100亿元,民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。从销售百强拿地金额TOP10来看,维持强者恒强的格局,其中,华润、滨江投资金额同比涨幅近五成。

  业内人士认为,核心城市优质地块“地王”再现,但全国来看,底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上,全国土地市场热度分化显著。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。

  一日三地诞生新“地王”

  证券时报·券商中国记者梳理,3月27日,苏州、宁波、厦门三地土拍均诞生了单价新“地王”。

  其中,苏州工业园区双湖板块02号地块位于苏州双湖板块核心地带,建筑面积47394.68m²,挂牌起始价26.1亿元,起始楼面价55000元/m²,未开拍已创下苏州楼面价新高,且已超江苏省更高成交楼面价。最终经过51轮竞价,该地块由绿城中国以30.82亿元竞得,成交楼面价65022元/m²,溢价18.22%。而此前,绿城刚刚于3月13日竞得苏州狮山Z03地块,楼面价45455元/m²,成为单价新“地王”,如今,绿城再次刷苏州更高楼面价。

  宁波江北区湾头地段“江北区JB05-03-21a地块”,建筑面积6.76万m²,挂牌起始价20.55亿元,起始楼面价30395元/m²。最终经过31轮竞价,该地块由宁波江山万里置业有限公司和宁波东部新城开发投资集团有限公司以总价22.053亿元竞得,成交楼面价32613元/m²,溢价率7.3%,超过绿城于2020年6月24日竞得的鄞州区JD07-05-08地块的楼面价(32520元/m²),创下宁波市区涉宅地块楼面价新高。

  厦门思明区将军祠2024P01地块建筑面积5.12万m²,挂牌起始价22.8亿元,起始楼面价44514元/m²。该地块吸引了建发、国贸地产、联发、保利、中海、华润、安居控股、港务等8家房企参与竞拍,全是目前厦门实力强劲的央国企。最终经过一个半小时153轮竞价,由国贸地产竞得,成交总价32.1亿元,成交楼面价62671元/m²,溢价率高达40.8%。该地块楼面价超过了中海地产于2023年8月15日拿下的大唐中心地块(楼面价约5.18万元/m²),成为厦门岛内新的单价“地王”。

  对于这几宗“地王”出现的原因,中指研究院分析师孟新增接受证券时报·券商中国记者采访时表示,这些地块均位于核心板块,周边配套相对成熟,项目去化压力较小,企业投资意愿强烈。

  不过,孟新增认为,整体来看,尽管近期部分地块热度较高,但仅限于核心板块优质地块,整体土地市场分化仍在加剧,土地市场回温仍依赖楼市销售端恢复节奏。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为,3月末部分一二线城市持续成交核心区域的优质宅地,苏州、宁波、厦门高价地的诞生,昭示着土地市场“点状高热”。

  杨科伟进一步指出,3月整体来看,土地市场成交规模、热度均保持低位。尽管苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%,核心城市优质地块高价地频现,但全国来看,底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上,全国土地市场平均溢价率为3.93%,土地市场热度分化显著。

  实际上,不仅上述三个城市土拍升温,上海、北京近期均出现了多宗地块触顶成交的现象,限价取消的苏州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块,一二线城市土拍热度明显上升。

  克而瑞研究中心的数据显示,2024年一季度土地成交总成交金额TOP20城市中,北京以424亿元金额高居榜首,西安、杭州、上海分别位列二、三、四位,成交金额均超200亿元。

  国央企加码优质地块投资

  克而瑞研究中心的数据显示,一季度仅有三成销售百强房企有拿地,但百强房企拿地金额同比增长14%,投资高度集中,依旧以过去三年拿地较多的国央企为主,华润、中国铁建拿地金额超过100亿元,民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。

  从销售百强拿地金额TOP10来看,维持强者恒强的格局。杨科伟指出,一方面多数企业拿地金额均较去年一季度上涨,其中,华润、滨江投资金额同比涨幅近五成,中建壹品、中国铁建等中建系也在一季度提前进行了投资铺排。另一方面,这些企业全口径拿地销售比远高于行业均值,投资积极性较高。

  从新增货值来看,集中度持续走高,绿城中国、国贸地产也因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。华润置地中国铁建和中建壹品位列新增货值TOP3席位,华润年内的新增货值已突破400亿元,与其他房企拉开较大差距。

  杨科伟认为,1—3月,新增货值百强的总额同比回升,主要得益于核心城市优质地块的出让。3月楼市宽松政策频出,包括广州120平方米以上取消限购、上海和深圳优化“70/90”政策等,对于高端、改善型地块有更明显的利好,国央企加码优质地块。

  杨科伟指出,目前有资金实力的国央企将持续加注核心优质土储,核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中,未来市场格局(尤其是高端市场)将进一步高度集中。对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说,当前保交楼和恢复销售仍是更大难题,投资积极性仍较弱。

  土拍分化或进一步加剧

  中指研究院的数据显示,一季度(截至3月26日),全国300城住宅用地成交3511万平方米,同比下降10.6%,降幅较去年全年收窄10.2个百分点;土地出让金2180亿元,同比增长10.4%,住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%,溢价率提升至5.6%。

  中指研究院市场研究总监陈文静认为,出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快,带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

  证券时报·券商中国记者从多家品牌房企2023年业绩发布会上了解到,今年投资策略聚焦核心城市核心区域已成为共识,并且会在保证现金流安全的前提下“以销定投”。

  “今年3—5月期间,杭州、上海、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙等城市仍有近30宗优质地块待拍,我们仍有机会获取优质项目争取年内新增转化。但也要看地价高低和市场形势,不会因为要达到比较高的投资货值目标,而放松投资端的要求,还是会紧扣现金流,以销定投。”绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩发布会上谈到今年拿地策略时说。

  展望后市,陈文静认为,当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。

  上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为,二季度,城市土拍、企业拿地的各自分化还将继续:市场关注度集中于一二线城市,但热度的延续性和覆盖率方面,仍依赖于各地楼市交易回暖表现。企业拿地方面,在各地住建部协助推进融资协调机制下,房地产“白名单”项目融资逐步落实,但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”,在向投资面传导时,必然会存在时间上的延期和一定中间损耗,短期内投资主力仍然局限于国央企和部分民企,全面复苏仍需更长时间。


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