各地为激活楼市再出新招 减少新房公摊面积或成趋势

政治局会议提出要“优化增量住房”大背景下，近段时间多个城市出台减少公摊面积新规，市场再度引发对公摊面积的讨论。

　　有市场消息称，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。

　　对此，深圳市规划和自然资源局方面向记者表示，相关文件预计将于下周在官网上发布，具体内容以发布文件为准。

　　事实上，除深圳外，广东的佛山、惠州、清远等地，先后出台了住宅用地的计容面积和公摊新规。肇庆则宣布实行按套内面积计价宣传销售。

　　分析人士认为，调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规，已成为楼市调控的新手段，未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。

　　对于出台相关政策的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，监管层提出要“优化增量住房”，而优化增量就是要提高新增供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。

　　“上述城市出台的计容面积和公摊新规，本质上是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低购房的价格和成本，变相降低房价，这些措施有利于提升买家购房积极性。”李宇嘉表示，得房率得以提升的项目，会较其他项目具有更强的竞争力，因单价较低、去化速度快，也会提振开发商拿地的积极性。

　　深圳新增住宅将减少公摊面积

　　记者获悉，《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来，先后经历了4次修订。

　　本次修订主要集中在7个方面，其中第3点提到，结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。

　　其中最值得关注的是，过去深圳计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。

　　也就是说，本次修订后，深圳新增住宅的公摊面积会减少，得房率将有效提高。

　　与此同时，深圳在住宅户型设计上也进行了调整。2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。

　　此前规定阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

　　此外，2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

　　据了解，过去深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

　　“深圳出台新版《深圳市建筑设计规则》，是践行建设‘好房子’的具体表现，将进一步满足购房者对建设标准高、品质好的楼盘的期望。对开发企业而言，得房率高的项目更有竞争力。对于购房者而言，房屋的得房率提高，套内面积增大，购买相同价位的住房可获得更多使用面积，居住舒适度将有所提升。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

　　提高得房率或成新趋势

　　事实上，公众对公摊面积的问题讨论已久。

　　从政策导向来看，今年4月30日，中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。本次会议，将建设“好房子”提升到新的高度，“好房子”建设将成为房地产发展新模式的重要组成部分。

　　在全国，最近很多城市已经着手落地中央精神，开始修订公摊面积计算新规，提高得房率。

　　5月13日，惠州自然资源局印发《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中提到，“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积”、“面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积”。

　　同日，佛山也发布13条楼市新政措施，其中提到，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

　　“本质上，计容面积和公摊新政并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。”李宇嘉表示。

　　多位受访分析师告诉记者，减少公摊面积、提升得房率是未来的调控趋势，但应该会逐步过渡。陈文静也认为，未来，各地将继续落实“好房子”建设要求，预计将有更多城市跟进出台相关举措。

　　随着越来越多的城市跟进优化相关措施，中原地产首席分析师张大伟预计，未来全国公摊系数很可能会出现大变，新的户型体系即将到来，也会迎来新的市场变局。购房者将能够买到得房率更高的户型和设计更好的产品，但二手房或者开发商已经入市的项目，会受到冲击。

　　其进一步表示，当前北京等城市已经出售的限竞房89平米小三居较为局促，得房率只有75%左右，而近期开发商新规划的户型得房率已经普遍超过80%。

　　“参考广州经验来看，修订公摊面积政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者。但对之前已经入市但未开发或销售的项目，因在容积率或公摊方面没有优势，导致后者在去化时面临一定的压力，特别是距离相近的项目。”李宇嘉称。