深圳发布新规加速城中村改造 涉及全市超40%建筑面积

　5月7日，深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确城中村改造将通过拆除新建、整治提升、拆整结合3类方式进行。

　　去年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确了在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是改善民生、推动城市高质量发展的一项重要举措。历经9个多月的时间，深圳迎来了城中村改造新规。

　　此次深圳新规具体为：对具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。

　　据悉，具体的改造方式将以城中村改造规划为引导，结合居民改造意愿、城市安全和社会治理隐患排查、历史文化风貌保护等因素综合确定。新规自5月8日起开始施行，有效期为五年。

　　拆建需经三分之二以上物业权利人同意

　　此次《实施意见》中值得关注的一大突破是，前期拆建意愿征集门槛的进一步降低。

　　“城中村改造要统筹处理各方利益诉求，在拆除新建类城中村改造项目前期阶段，需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可启动实施。改造过程中，需保障原农村集体经济组织继受单位及物业权利人的知情权和参与权”。

　　此前根据《深圳经济特区城市更新条例》，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意。新规将意愿征集门槛降至约67%，预计将大幅加快深圳城中村改造进程。

　　另外，新政中还提到了要将城中村改造要与保障性住房建设相结合，顺应我国目前所推行的房地产发展新模式，与“市场+保障”的住房供应体系建设相呼应。

　　《实施意见》中明确，要在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，优先配置配售型保障性住房。

　　同时，还要根据城中村原居住人口结构和住房需求，合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房，并鼓励原村民富余的安置房用作以小户型为主的保障性租赁住房。

　　出台新规推进城中村改造的必要性

　　深圳的城中村数量众多且分布广泛，涉及人口众多。据《深圳城中村楼栋字典2022》（2023年9月）统计，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元达约2042个，总楼栋约32万栋，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比超过40%，实际居住人口占全市实有人口约60%。

　　从楼栋性质来看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。

　　城中村因生活成本低、包容性强，成为众多外地打工者的“深漂第一站”，但伴随深圳的快速发展、外来人口的大量涌入，近些年来，深圳城中村的发展也进入到野蛮生长的状态。

　　在消防通道胡乱堆放的电动车、小商贩随手倾倒的餐饮污水、鱼龙混杂的居住人员......再加上由于历史原因，许多城中村的楼房都属于违规建设，给城市发展带来了极大的隐患。

　　据悉，此次《实施意见》的推出就是为了切实消除城中村安全风险隐患，解决目前深圳部分城中村中所存在的公共卫生安全、房屋安全、消防安全等突出问题，改善人民的居住条件和生态环境，提升城市功能品质和综合承载力，以增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　同时，也可以规范深圳城中村改造工作，是保障城中村改造项目落地实施的需要。城中村改造涉及面广、情况复杂，亟需出台相关政策文件，明确总体要求、实施要点及组织保障，规范工作流程，确保城中村改造工作依法依规、稳步有序推进。

　　各地城中村改造加速推进

　　城中村改造作为房地产“三大工程”之一，是各地2024年的重点工作方向。

　　据中指研究院不完全统计，目前已有超30余个核心城市在其政府工作报告中对2024年的城中村改造定下了明确计划，如上海今年计划启动不少于15个城中村改造项目、杭州计划2024年实施城中村改造项目59个。

　　部分城市在公布城中村改造项目目标的同时，还公布了安置房建设目标。如福州计划实施城中村改造项目12个，动建安置房1万套；青岛新启动20个城中村改造，建成安置房3.1万套。

　　从各地公布的改造目标来看，城中村改造具备一定规模，且各地根据地方情况分别指定相应方案，整体工作基调相对积极。

　　在改造资金方面，据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，前期主要来源为公共资金，即专项债、政策性金融工具、企业债和城投债、更新基金等。

　　去年12月，住建部、财政部、人民银行、金融监管总局联合印发了《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》，创设了城中村改造专项借款这一融资工具，对35个超大特大城市城中村改造项目提供资金支持，而后各地对实施细则出台相应资金使用管理规定。

　　据悉，专项借款主要适用于城中村改造项目前期工作、征收补偿安置、安置房建设等方向，主要通过国开行、农发行向各城市发放。

　　根据国开行、农发行公布消息，截止3月上旬，两行合计发放城中村改造专项借款约1180亿元。另外，据中指研究院不完全统计，截止4月24日，各地城中村获批授信额度已超万亿元。

　　资金推进落地速度的加快，也将为各地城中村改造工作的加速推进提供支持。